世界上带价格的商品，从来都有周期，没有只涨不跌的，房价也不例外。回顾中国几次区域性泡沫破裂发现，房价上涨的城市多半是相似的，而崩盘的城市各有各的不幸，今天我们就来说一说这几段历史。

1992-1993年的海南

1988年，继深圳、珠海、厦门和汕头四个特区后，海南从广东省脱离独立建省，成为了中国第五个享受特殊政策的特区，人才、资本蜂拥而至，房地产是最热的领域。

热到什么程度呢？往海南房地产投资的钱成倍成倍地增加，平均一年翻一倍还多，1992年，房地产投资占海南全省固定资产总投资的一半之多。在总人口不到700万的海南岛上，竟然有两万多家房地产公司。

在这个游戏里，政府、银行、开发商组成了一个铁三角，政府拼命批地，银行拼命贷款，开放商拼命击鼓传花催高房价，整个市场完全由投机和资金驱动。1991年上半年，海口房价还是1200元/平米，一年多之后，已上涨到4000-5000元/平米。

到1993年6月，国务院出台16条整顿措施，银根一缩，海南房地产热浪应声而落，2万多家房地产公司里，至少有95%破产倒闭。

整个泡沫留下的遗产是600多栋、共计1600多万平方米的“烂尾楼”，1.9万公顷闲置土地，数百亿的银行坏账，仅国有四大行就有300亿。

说得更加准确一点，海南以仅占全国0.6%的人口，贡献了10％的积压商品房。这些楼房，花了十几年，到2006-2007年左右才处理完毕，也是那个时候，海口的房价才勉强恢复到了1992年的高度。

海口房价：

1992年6月，4000元/平米

2017年4月，12000元/平米

2005-2006年的上海

严格意义上讲，上海从整个城市的角度而言并没有发生过类似于房价崩盘的情况。

之所以把2005年的上海也拉进来，是因为由房价下跌引发的中国第一例集体退房诉讼事件，是在那个时候的上海发生的。

当时有一个名词叫“温州炒房团”，他们手里攥着大把大把现金在长三角扫房，令各地房价快速上涨，到后来房价几乎一天一变，已经近乎疯狂，尤以上海为最。之后国务院出台了空前严厉的调控政策“国八条”，直接打掉了上海房价的涨势。

其他城市大部分都在涨，就几个难兄难弟在跌，其中上海的房价领跌，到2006年年中时同比跌幅是3.5%。就幅度而言，其实也没什么了不起的，跌幅最深的时候也没有超过5%。不过当时有价无市，交易量比之前少了7成以上。

上海房价：

2005年6月，12000-13000元/平米（不完全统计）

2017年4月，55000元/平米

2008-2009年的深圳

在一线城市里，真正有房价大跌经验的，是深圳。

前面说到2005年、2006年上海房地产市场水深火热的时候，领涨全国的是深圳。由于人民币升值，国际热钱涌入，带动了本地的投机资金，整个市场交易火爆，一个人一次性买上几十套的例子不绝于耳，完全是一副理性繁荣的景象。

2007年四季度开始，次贷危机的影响在国际金融市场上开始逐步显现，深圳房价开始下跌，在1年时间里面足足跌掉了1/3。和前面上海的例子差不多，首付跌完了，业主们就开始愁了，于是他们想了个办法就是“断供”。

不少炒房团，就是在这一次危机中逃离，从中国房价的死多派，变成了死空派，一直都等着房价崩盘再进去抄底，当然，到现在也没有等到这一天。

又数月，“四万亿”计划推出，深圳房价拔地而起，原地复活。

深圳房价：

2007年7月：17000元/平米

2017年4月：67000元/平米

2011-2012年的温州

温州炒房团在2003年声名鹊起，“四万亿”出台后，银行贷款门槛大幅下降，加之实业成本上升，愈发艰难，钱都去往了金融和房地产，而房子本身又承担了金融杠杆的作用。

2009、2010年左右，温州房价达到14000元/平米，与杭州、三亚并列第二集团，仅次于京沪深，之后一年里又飙涨了50%，超过了2万。

很多温州人买房，不管是按揭还是抵押，能够从银行贷款6-7成。这其中，有很多是以企业名义购买的，随着房价上涨，以房子作为抵押物，从银行获得更多贷款。

有人赚了钱，后面就自然不乏跟风的人，高杠杆、民间借贷的做法很快在房地产领域流行开来。

和绝大部分房地产危机一样，温州房价的催命符也是银根紧缩。2011年，“四万亿计划”进入尾声，信贷投放门槛提高，随即整体性崩盘，“跑路”“跳楼”“地下钱庄清盘”是2012年、2013年温州的关键词，当地的金融体系分崩离析，直接导致了温州金融改革。

温州产业转型艰难，房价至今未能复起，前路漫漫，未知其时。

温州房价：

2011年11月：21000元/平米

2017年4月：15000元/平米

2011-2012年的鄂尔多斯

鄂尔多斯就像是一个2012年版本的海南。不同的是，海南的概念来自于改革开放特区，鄂尔多斯的概念来自于能源矿产。

鄂尔多斯是全国产煤第一大市，地下储煤量占全国的六分之一。2009年，鄂尔多斯GDP突破2000亿元，人均13.6万，位列全国第一。

借着疯狂的煤炭开发，鄂尔多斯一时间成为国内最容易“暴富”的城市。根据住建部发布的《中国民间资本投资调研报告》数据显示，鄂尔多斯当时资产过亿的富豪人数不下7000人。

财富的积累，直接催动了当地的房地产开发，金融杠杆、高利贷、房产投机盛行一时，楼盘一经开盘，必被迅速抢购一空的情况屡屡出现。

这一切都建立在煤炭红利这一前提下。2012年，大宗商品价格暴跌，加上宏观调控，民间借贷风险爆发，资金链断裂，当年的近八成新建项目停工，后面的故事，和海南差不多，无非程度之差别。

一个资源诅咒，萦绕在鄂尔多斯上空，投射出一个它必然不太情愿接受的名词：鬼城。

鄂尔多斯房价：

2011年8月：15000-20000元/平米

2017年4月：6500元/平米

简而言之，泡沫破裂后，下一个周期的走势，取决于其他多个因素，现在上海、深圳房价高企，温州、鄂尔多斯则难以为继，原因包括人口、产业和地缘格局等多方面的综合因素。房价本身有关于经济原理，同时也有关于博弈和主观能动。

(吴晓波频道)

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