北有共有产权房，南有人才房和安居房，一线楼市正在发生变化。

北京2017年出让的土地，全部是限了房价。这些限价商品房在2018年逐步上市，不仅如此，北京更进一步明确，开发商如果定价比周边二手房价格低15%，那么限价商品房将直接转为共有产权房。

这样一来，开发商会非常难受。他们卖的房子，价格是受限的，但周边的二手房价格不受限的。说句玩笑话，如果项目周边的二手房业主们出台“业主指导价”，把房价抬高，开发商的房子将直接全部转为共有产权房。那样的话，新房将全部亏本销售。

其最终效果是，通过设置一个警戒线，如果价格稳定，商品房供应为主，可以满足人们拥有完整产权的愿望，但如果价格不稳定，政府将直接接管住房供应，这类房子的产权由购房者与政府共有。

为了遏制炒房，北京的调控已经进入“算法时代”了。

深圳对未来18年的住房规划，与北京如出一辙，直接采用双轨制，弱化市场，强化保障。

新增170万套住房，其中6成的房源被确定为人才房、安居房和公租房。其价格更是相当诱人，其中人才房仅为市价的6折，安居房为市价的5折。公租房租金为市价的3折，如果是特困家庭租房，3折的基础上再享1折，几乎是零成本租房。

过去的两年时间，一线城市调控效果明显，房价基本停涨，这让他们越发相信调控的力量。在这个基础上，北京和深圳，为了贯彻房住不炒，走了一条排斥市场的捷径。这其实代表了一线城市的住房顶层设计的思路：仍然是控房价和遏制炒房的老套路，实质性解决居住需求的措施不足。

这样的住房顶层设计，风险在哪里？我认为有以下几点是必须要给予重点关注的。

1、普通人难以染指共有产权房、人才房和安居房，更买不起商品房，他们如何安居？

无论是北京，还是深圳，非户籍人口的住房自有率都是偏低的。在这个问题上，深圳要比北京严重得多，深圳住房自有率仅有36%左右，这意味着市场上仍然存在大量购房需求。大量的常住人口是希望买一套平价商品房的，但人才房、安居房、共有产权房数量是很少的，他们无法染指，商品房价格又非常贵（能买得起商品房的都是有钱人，非首套房刚需），这些人的居住需求该如何解决？

目前来看，无论是北京还是深圳，都没有投入足够资源解决普通人的购房需求。

2、供应始终不愿意大幅增加

实际上，北京的住房供应潜力是非常大的，1.64万平方公里，沿轨道交通布局刚需房，并不难。

深圳虽然城市面积更小，但深圳可以做的也有不少，比如大幅提高居住用地比例，通过与汕头、惠州、东莞、中山等城市合作，大量发展卫星城，大量发展大型安居社区。

但是很遗憾，一线城市有十分严苛的人口规模控制指标。住房供应是以人口指标为标，而不是以实际居住人口为标准。

这就决定了，一线城市是不愿意大幅增加住房供应的。不大幅增加供应，不做大蛋糕，再怎么转变，也不过是换一种切蛋糕的方式而已。

所以北京只能找开发商要更多的共有产权房，而深圳直接将保障性住房比例提高至6成。

除了住房供应，土地供应占建设用地比例也是明显偏低的。西方发达城市，住宅用地占建设用地比例普遍在50%以上，北京和深圳均只有20%左右。而深圳这个数字下面，小产权房贡献了不少，纯商品房用地比例是更低的。

3、非商品房不应该进入市场

北京的共有产权房是完全封闭的，但深圳的人才房和安居房不是，15年后可以进入市场。它的风险在于只要时间足够长，就成了个人私产，这等于是给人才发福利，却背离了人才房和安居房的初衷——居住需求。

合理的安排应该是：人才房和安居房永远封闭，你如果没有能力买商品房，可以继续居住，如果你有能力换更好的房子，那么人才房就让给其他符合购房标准的人，而不应该直接让持有者去市场上变现。

一旦可以变现，不仅增加了大量的审核成本，其漏洞也必然会被利用。只有永久封闭才能断绝一切幻想。

对比上海和北京，2016至2020年这两个城市住房供应将分别达到170万套和150万套。深圳未来18年才供应170万套，每年不到10万套，对应的是每年60万的人口流入量，深圳要强行接管住房供应，但巨大的缺口依然存在。

从2017年到2018年，“长效机制”也在不断变化。2017年的工作报告提出“以市场为主满足多层次需求，以政府为主提供基本保障”，到了2018年，已经变成“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”，其中“以市场为主”已经被剔除。

深圳此番征求意见稿，也反映了长效机制的新变化——政府主导住房供应，商品房退居次要地位。未来一线城市将通过限制产权的形式保障一部分中低层和人才的居住权，其他人则只能自行去市场上解决住房需求，或租或买。

不笔者认为，限购限贷等配套措施，或许会长期存在，为人们保留一丝购房的希望。

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