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[摘要]10月,一线城市楼市成交面积环比下滑很高,达33.44%。特别是广州降幅高达57.93%。但是同比来看,一线城市整体其实是回升的。而二线代表城市,环比下降4.92%,同比也有0.37%的增速。三线代表城市则是环比上升21.6,同比增长8.54%。
腾讯财经《灼见》特约作者 张银银(财经自媒体“杠杆游戏”主笔)
在“金九”没有实现之后,10月楼市数据出来,“银十”依旧黯然收场。
近日,多家房地产研究机构的统计数据表明,今年的“金九银十”周期不再,楼市进入下行周期。
事实真的如此吗?楼市又是如何从火爆到冷静,“金九银十”如何走向萧条,未来会如何?
站在今天的节点上,回溯过往两年9、10月地产数据,有助力我们更好理解楼市的周期。
1、无论销售面积还是销售额,和前两年比增速确实明显回落
市场研究机构的数据,侧重主要城市,特别是较大体量的城市。很多网友其实对全国的楼市形势也很关注。
比如关心自己所在的地级市、县城。所以,全国的数据,其实并不是完全没有意义。俗话说,一叶可以知秋,反过来知道整体、知道大趋势,很少有地方能逆潮流。
那么,杠杆游戏先从我国统计局的数据说起。
2018年1-9月,全国商品房销售面积119313万平方米,同比增长2.9%,增速比1-8月份回落1.1个百分点。
而2017年同期,这一增幅为10.3%。2016年同期,更是高达26.9%。
2018年1-9月,住宅销售面积增长3.3%,办公楼销售面积下降9.3%,商业营业用房销售面积下降1.1%。我们侧重说住宅,2017年同期,住宅销售面积增速为7.6%。2016年同期,高达27.1%。
那是最辉煌的时光。
图1.2018年1-9月份,全国房地产销售情况 图表来源|我国统计局
2018年1-9月,全国商品房销售额104132亿元,增长13.3%,增速回落1.2个百分点。
而2017年工期,这一增速为14.6%。2016年同期时,伴随着销售面积的高增长,销售额增速达到41.3%。
其中,2018年1-9月,住宅销售额增长15.6%,办公楼销售额下降5.0%,商业营业用房销售额增长3.0%。2017年同期,住宅销售额增长11.4%。2016年同期,住宅销售额增长了43.2%。
图2.2016年1-9月份,全国房地产销售情况 图表来源|我国统计局
如此说来,别看今年住宅销售面积增速似乎回落,但单价算起依旧处于增长中。当然,和2016年的疯狂程度比,还是有所回落。
因为我国统计局10月份的数据尚未发布,全国层面的数据还无法分析,但从大家的感觉看,10月基本延续了之前的走势。
2、主要城市9月楼市有多惨?
说完全国的宏观数据,杠杆游戏接着分析主要城市的情况,从“金九”不再说起。
中指院的数据显示,2018年前三季度监测的23个主要城市,16个成交面积同比下滑,其中杭州、汕头下滑幅度超过40%。
具体到9月,除了一线城市,二三线城市成交面积普遍是下滑。主要城市成交环比总降幅7.29%。
图3.23个主要城市2018年前三季度成交情况 图表来源|中指院
一线城市成交面积表现还行,环比6.78%的增长。但二线代表城市环比则下降5.8%,同比下降1.61%。三线代表城市环比更是降幅达到25.16%,同比减幅25.33%。
如果看1-9月的情况,如上图3,则是一二三线总体成交面积,都是比2017年同期下滑。
而2017年时,中指院监测的25个主要城市,当年9月成交面积环比也是下降,降幅为6.49%,比今年实际降幅要低。考虑到2016年的高增长,当时这个降幅不算夸张。
具体来看,当时一线城市成交面积环比下降2%。二线代表城市环比下降7.91%,同比下降32.55%。三线代表城市环比下降4.69%,同比下降27.55%。
所以,如果说今年“金九”不再,其实去年同期就已经如此。调控毕竟很严,2016年基数又太高,增长当时太高,2017年降档实在正常。
最后,杠杆游戏再来看看2016年9月的情况。整体上说,当年前3季度,中指院34个监测城市,有30个成交面积同比增长。下降的主要是京深这样的城市。
具体到9月,当时成交面积同比当然是增长。其中主要城市中超5成环比增长,同比增幅达到21.45%。
一线城市当然有特殊情况,当时二线代表城市则是同比增幅24.99%,三线城市更是高达38.79%的增速。
其中,环比方面,动辄增幅40%以上,如上海。还如苏州环比增幅超60%、东莞超过80%,最厉害的蚌埠超过100%。
这么说起来,今年这个9月,确实够惨。
3、黯然失色的“银十”中有亮点
中指院数据显示,监测的主要城市2018年10月环比成交面积下滑5.91%。接近6成城市环比下降,但是,同比则有3.32%的增幅。
所以,简单说10月不行,其实也不完全符合事实。
不否认,10月,一线城市成交面积环比下滑很高,达33.44%。特别是广州降幅高达57.93%。但是同比来看,一线城市整体其实是回升的。
图4.主要城市2018年10成交情况 图表来源|中指院
而二线代表城市,环比下降4.92%,同比也有0.37%的增速。三线代表城市则是环比上升21.6,同比增长8.54%。
接着,杠杆游戏带各位网友回溯2017年同期数据。当时,中指院监测的主要城市成交面积环比也是下降,减幅为3.61%。应该说,今年的降幅确实更大。
其中一线城市环比下降12.96%,上海降幅最大,为34.62%。二线代表城市则是环比微降2.59%,同比大降27.93%。从这个角度而言,今年的10月,数据真不算非常难看。
三线代表城市成交面积环比下降1.01%,同比下降33.65%。
有趣的是,当时这样的行情之下,2017全年,除了少数城市,大部分城市楼市数据其实是飘红的。
2016年10月的数据,则几乎没什么分析的必要。主要城市无论环比同比都是上涨,不过是因为调控有所收窄而已。
所以,这也反映出调控的周期性。上涨-调控-销售环比部分月份下降-同比全年依旧上涨-价格依旧向上(涨幅放缓)。然后呢?
4、库存到底在增加还是减少,楼市何去何从?
有一点非常值得注意,杠杆游戏发现,从全国层面看,我国统计局发布的数据显示,2018年9月末,住宅待售面积比上月减少437万平方米。
而2017年9月末时,住宅待售面积比上月减少938万平方米。
2016年9月末,住宅待售面积比上月减少1177万平方米。
换句话说,和前两年比,如今楼市销售增速下降,去库存能力和效率降低,一些城市甚至出现了销售面积同比或环比的下滑。
而这两年新推地,在很多地方是增长的,所以未来库存压力或许卷土重来。简单这么说,是对的。
一些研究机构的数据也可以佐证这一点。如中指院最新数据,截至2018年10月末,主要城市库存上升了4.6%。
深圳、杭州更是增长了16%。但与此同时,福州、南京、广州库存环比有所下降。
上述数据其实给人混乱感,到底库存增加还是减少?
结合宏观数据看,可能有利于我们厘清现实。按照我国统计局的数据,截至9月末,全国商品住宅待售面积为26010万平米,下滑了19.4%。而2017年同期,这个数字为32256万平米。2016年同期为41367万平米,当时库存下降仅为2.6%。
所以,当时才要去库存啊。
看完上述数字后,我们应该明白,整体上说全国库存是减少了很多的。未来新库存压力,或许有,但可能不像之前那么大。
同时,楼市的分化是很明显的。一些城市或许会有新库存发生,但一些城市其实不会。哪些未来销售压力大,房价下行压力大,其实各位网友心里都有数。
还值得说的是,现在是调控,限制了一些需求。如果合理匹配供需,那么楼市的稳定是有希望的。当然,一个周期是有阶段的,在大的趋势面前,很难有城市可以独善其身。
譬如当下,无论货币还是调控信号都没有变化,倒是有少数城市扛不住了,想要解构调控。这恰恰说明,周期是要尊重的。
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