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2017年1-2月全国商品房销售面积同比增速升至23.7%,此前成交转冷的30个大中城市增速也有所回升,其中三、四线城市表现尤为突出,一度被市场寄予希望。但全国两会后,多个城市房地产调控继续加码。在此背景下,三、四线城市的房地产销售是否受到影响?市场热度是否还能持续?地产开发商开工积极性到底如何?
今日房价 10个特惠楼盘
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带着以上疑问,莫尼塔研究在3月底随机对30多个三四线城市开发商进行调研,得到的核心结论是:第一,在一二线城市调控加码、土地存量下降的情况下,开发商继续看好三四线城市,拿地面积有逐步扩大的趋势。第二,京津冀、长三角、珠三角地产调控的外溢势能最大,这些城市群周边三四线房地产量价均有不同程度的攀升;其他三四线城市则因地域特征,分化加剧。第三,棚户区改造可能成为三四线城市去库存的一大利器。
三四线城市土地成交持续升温
我们曾在去年12月随机调研过30多家三线城市开发商,了解到当时三四线房地产市场并没有想象中那么悲观。今年一季度三四线城市房地产的走势印证了我们当时的判断。年后有多个城市房地产价格出现跳涨,本次参与访谈的城市里,有20%的城市房价同比涨幅超过40%(如芜湖、石家庄、惠州、东莞、张家口等地)。
受去年国庆以来一线及热点二线城市房地产调控升级,以及一二线城市存量土地有限等因素影响,三四线城市的房地产市场出现了明显的挤出效应,土地成交量逐步扩大。2016年三四线城市土地成交面积逐步放大,2017年一季度土地成交面积虽有季节性回落,但同比仍有24.7%的高增长。由此可见,三四线土地成交热度不减。
梳理2016年度销售额破千亿的12家品牌房企,2016年四季度至2017年一季度拿地城市的分布情况后,可以发现这些房企在三四线城市拿地面积占比有逐步扩大的趋势。这与一二线热点城市存量土地下降,房企主动进一步布局三四线城市有很大关系。
去年四季度以来,12家千亿房企拿地中,有58%位于三线城市。按照房地产开发商正常开工、报建、审批流程,拿地到开盘平均6-9个月的周期,这些地块会成为2017年二季度至2018年一季度的入市主力。预计2017年三四线城市推盘量或将多于一二线城市。
从销售额排名前四的标杆房企中,也可以观察到三四线城市或将成为房企竞争的主战场。近半年碧桂园成为三四线城市土地市场的最大赢家,万科、恒大、保利拿地规模及拿地占比也都相当可观。
大型房地产开发商在三四线城市的品牌外溢效应明显,能极大拉动当地的房地产价格。品牌开发商进驻当地,主攻刚需和改善盘,这对当地中小开发商形成很大冲击,出现“强者恒强”的局面。以贵阳为例,2015年市场均价在4000-5000元/平方米左右,因为恒大等品牌房地产开发商的入驻,部分区域均价目前已经攀升至8000左右。
哪些三四线城市受青睐?
什么样的三四线城市才是开发商投资的重点?从调研了解的情况来看,京津冀、长三角、珠三角外溢势能最大,这些城市群周边三四线城市房地产量价均有不同程度的攀升;其他三四线因地域特征,分化加剧。
三大城市群外溢势能加大,去库存成效显著。
受京津两地房地产调控升级影响,廊坊、唐山等地市场的热度依然延续。廊坊的“房荒”已经持续了几月,土地供应严重不足,制约了开发商下一步投资和开发。今年2月,廊坊在售楼盘价格大幅跳涨。目前,只要有新开盘,基本都能当日清盘,三月限购升级的影响比较有限。唐山也在去年底出现库存告急的情况,目前依然延续这一现象,在售楼盘价格不断上涨。
由于多条城际轨道的开通,以及城市间公路交通的便利,2016年“9?30”新政对市场的震慑力逐渐消退,长三角城市的辐射效应进一步外溢。以南通为例,目前库存量非常低,“开盘即清盘”现象屡见不鲜,价格同比涨幅在50%左右。距离核心城市较远的常熟、盐城、徐州、绍兴、温州等地,也在今年春节后出现新一波的量价齐涨,目前库存量降至近年来的低位。
同样情况也出现在珠三角地区。港珠澳大桥开通、深中通道以及城际轨道的建设,使得广深辐射区域进一步扩大。东莞、惠州、中山、佛山、清远等多个三线城市去库存效果显著,目前库存去化期均已降至8个月或以下。进入3月,随着新推楼盘量的加大,各地成交量明显大幅回升。
以东莞为例,截至3月19日已成交住宅2500多套,预计3月成交能够突破 3500套,环比上升约240%。成交均价从2月份的15571元/平方升至目前的17100元/平方,涨幅接近10%。即便是距离广深较远的汕头,土拍市场仍然受到各大房企的追捧,二月部分区域新盘价格在“地王”带动下跳涨15%,三月成交环比上升两成左右。
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