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“房价跌了,我好像更焦虑了。”
深圳房价终于跌了!
来自深圳市规土委的数据,深圳6月房价为54492元/平米,自去年10月至今持续9连跌,深圳房价平均下跌7108元/平方米。距离上一次深圳房价下跌刚好过去了5年。
如果,你来深圳的时间不足5年,或许你会发出“原来深圳房价是会跌的……”类似这样的惊叹,但是对于用真金白银投身楼市的深圳人来说,房价跌了,并不是一个好消息。
01
“全家攒了两年首付,
买房那一刻我却犹豫了”
何禾2013年毕业来到深圳,过去几年她对深圳印象最深刻的就是房价,尤其亲身经历了2015年“330新政”之后的暴涨。
“简直恨不得冲回2013年,给自己一个耳光:让你当年不买房!”何禾说。
2015年下半年,何禾终于决心在深圳买房。一线城市的房价就像正在加速的列车,不管三七二十一挤上去再说,何禾特别认可这种说法。很快她关注到黄贝岭地铁口附近的一个旧小区,她时不时会去网站上监控该小区的价格,还加了小区中介的微信,最多的时候,她一天去这个小区看过5套房。
关于买房,何禾电话里这样给爸妈算账,买下来后自己不住马上出租,每月差不多4500块租金入账,她自己再搬得稍微远一点又可以省下600块房租,这样每个月的开支增加4000块就能拥有一套深圳的房产,算账的目的是想让爸妈支持首付,当时的金额是40万。
但是何禾的精明账跟不上深圳房价的上涨,到2016年年中,她关注小区的放盘价普遍比半年前涨了20%-30%,首付也直奔50万而去。那段时间,她每天重复的事情,就是一边联系中介,一边打电话回家催首付,为了凑齐首付款,何禾父母除了积蓄,还要卖掉老家的一间商铺。对此何禾的意见是:这不叫啃老,是优化家庭财富,分享深圳房价上涨的红利。
2017年年后,何禾的50万首付终于凑齐了,就在5月份有熟悉的中介告诉她,那个小区有一套“笋盘”出炉了,挂牌价比市场水平低了10%。但是很快何禾就发现这不是特例,这个小区的挂牌价都开始陆续走低,而从APP上也能看到,每月交易量从高峰期的几十套降到几套。
“何小姐,您的房子还考虑吗……”何禾手机里已经堆积了数十条中介发来的微信。首付齐了,可以买得起了,但是她却犹豫了。这50万是全家凑了2年终于凑齐的,深圳房价08年曾经也腰斩过……最近,她脑海里想的全是这些。
“房价跌了,我好像更焦虑了。” 何禾说。
02
“买深圳的房子,
是一种信仰”
“错过了2015年这一波,我觉得自己就像白活了。”Jason在地产行业浸淫了10年,但是这种感觉却是这两年才有。刺激Jason的是他老乡B君。Jason2006年就在深圳有了两套房,一套自住另一套宝安的小户型收租;在Jason的强力建议下,2009年B君才在龙华买了第一套房。在Jason看来,B君在深圳一直混得不如他,买龙华的房子就是买套“上车盘”。
这一切都在2015年被逆转了。赶在“330”之前,B君和妻子当机立断出手了龙华“上车盘”,换入了南山高档社区两套房,还属重点学区。Jason记得当时买入价大概7万一平米,而一年后最高位接近12万。
当房子成为这座城市身份、地位的象征时,“买房”成了一件绝对正义、绝对正确的事。Jason自嘲说:“就好像当别人在进步时,如果你不行动,你就在退步。”
这种刺激马上变成了行动,Jason开始反省过往10年对待房产的态度,并且动用身边一切的行业资源,不放过任何市场机会的信息。今年开始,Jason加入了30多个买房群,投资讲座、付费小密圈从不放过,还要关注一些经济学家讲关于深圳买房的内容……Jason掏出厚厚的笔记本,里面全是他手抄记录、表格还有红色笔标记的心得,“重要是在海量信息里,总结自己的投资观点。”
Jason说,他信仰深圳,更信仰深圳的房价。觉得“深圳的房子是世界上最安全的房子”。在他看来,现在的短期下跌更像调控的结果,而不是市场自身调节,他现在唯一担心的是,自己会错过笋盘出现的机会。
“这种程度的下跌不叫下跌,黑天鹅事件只会扰乱市场的正常轨迹。”Jason一脸憧憬的说,语气有些亢奋。
03
“刷三十多张卡买华侨城豪宅,
你信么?”
老吴这辈子最大的冒险应该就是现在:在深圳持有5套房,市值超过3000万,其中不乏南山豪宅,扣除租金月供8万——在月薪税后4万不到的情况下,信用卡借贷200多万,银行负债超过1300万。
老吴把这样的投资称作“滚雪球”游戏。最早是在2009年,老吴抵押了自己早年购买的一套两居室,在宝安买了三套小房,再通过抵押不断置换更优质更中心地段的房产。“最疯狂时候,当年有朋友刷了三十多张信用卡,买了一套华侨城豪宅,你信么?”老吴说完狠狠地吸了一口烟。
尝到甜头后,老吴反复操作,前前后后共买了五套房,尤其是在去年入手南山某大户型豪宅后,老吴房产总估值超过3000万的同时,他的总负债也达到了1300多万。而在深圳限购后,为了操作便利,这几年老吴几乎把各种搞“房票”的方式用了个遍:假离婚、借亲戚小孩的购房资格、给公司90后买足社保后再去买房……
“我们生活在一个纸币必然贬值的时代,只有房子才是保值、增值的利器。只要房价不下跌,以贷养房就完全没问题。”在这个通货膨胀率高达12%的社会,老吴相信只有房子是永远不会贬值的,在他的滚雪球游戏里,深圳房子每年增幅要在25%以上。
但是老吴万万没想到的是,最近的深圳房价不涨反而跌了,稍不留神,脆弱的资金链就会被破坏。虽然手上的流水还能坚持几个月,但是只要深圳房价达不到25%涨幅,老吴的资金成本根本没办法覆盖。
“只要出手一套房,哪怕便宜一百万,就安全了!”老吴掐灭了抽了一半的烟,开始埋头在中介群里聊天。“佣金翻倍都行……”他一边打字一边说。老吴不相信深圳房价会一直颓势,“只要能撑到房价正常的那一天,我还是胜利者。”
有人说,在深圳只有三种人:生来就有房的;买了房的;没有买房的。用房子来区分城市里的人,正成为一种默认的规则。
一切可以与房价息息相关,一切也可以与房价毫无关系。哪怕现在房价下跌,其实附加在房子之上的许多东西也已经很难被改变了。
可怕的是一二线楼市已经哑火,三四线还在疯狂!
楼市的热点终于又回归到了一二线,近一个月来,一二线城市轮番上头条,每隔几天就会有一个新措施出来。目标都直指楼市,而逻辑都围绕着强化房子的居住属性。可以说一二线楼市已经彻底告别了以往风光的时代,买房子赚钱的时代已经过去了。
按照这种趋势发展,一二线楼市会逐渐扭转以往被动的局面,房地产将会越来越“单纯”,而三四线楼市,疯狂之后,将有一大波人彻底被锁死在三四线楼市。
一二线楼市已经哑火
租房和各类以居住为住的“半产权房”的出现,会将一二线楼市按在地板上。未来大部分刚需有望不用去竞争高价的商品房,这是给刚需带来的红利。
以北京为例,未来租赁房源和共有产权房的出现,将极大地改善了普通刚需的住房条件。刚进入职场的年轻人,会有条件更好,更规范的租赁房源可供选择,而那些进入职场有一段时间,想买房的人,也会有共有产权房可供选择。未来5年,这类房源差不多有20万套入市。这类房子普遍比商品房便宜3成,在此基础上,你还只用承担7成房款,这样一算,共有产权房实际只有普通商品房一半的价格。
以往刚需被迫参与到商品房市场,承当了极高的购房成本,今后他们将有新的选择,这既是对刚需的保护,也是楼市上行预期的一种稀释。
今后一二线楼市的发展,将着力解决普通人的住房需求,这些人基本上是不参与炒房的,解决了他们的需求,商品房也不再有疯的基础。
从措施的密集程度来看,这些针对刚需的红利不需要等待太久。
目前热门城市已经针对商品房市场做了相当大的努力,一线城市中,北京楼市已经全面下行,特别是二手房。至于广深沪,也很难出现类似2016年的行情。广州近期10个部门推出的新措施。字里行间都透露出一个信号:楼市不能有波动。
三四线的拐点或加速来到
在三四线楼市中,有两类城市是比较热的。
其一是热门城市周边的三四线城市,这些城市实际上是承接了外溢的需求,资金不愿意跳出楼市,造就了它们的火热,这类城市以廊坊、太仓、惠州、南通、嘉兴等为代表。
其二是卖房子比较积极的三四线城市,这些城市房地产主要靠主动刺激。比如蚌埠、北海、湛江、哈尔滨、黄山、张家口、盐城、宜昌、九江、汕头等。成交量明显放大,价格也明显放大。
第一类城市,长期来总体是利好的,但短期风险加大,这方面燕郊是个典型案例,谁也不否认燕郊占了地段的便宜,但这类城市最大的不确定性因素在于上面。上面完全可以通过各种措施消化短期需求,转为中长期慢慢释放,从而抹平套利空间。所以总体利好,但想赚一把快钱,却不现实。
更大的问题来自于第二类城市。这类城市没有实质性利好,有的只是短暂刺进出来的“海市蜃楼”。
要人没有人,要产业没有产业,狂欢的只是新房,二手房基本上是个零。这是这类三四线城市的阿喀琉斯之踵。判断三四线城市是否值得买,我只看一点,那就是最最普通的二手房是否能有比较好的成交,显然目前这些疯狂的三四线城市都不行。
之所以它们还是挺疯,原因无外乎下面几点:
1、资金还是愿意在房地产内部循环,被迫去三四线找安慰。
2、一二线城市经过2016年的暴走,的确击穿了不少刚需的购房需求,回乡置业的情绪在一定程度上有所放大。而一些三四线城市正好在营销上迎合这类需求。
3、三四线城市调整了买房子的策略,这些城市有购房需求,但购房能力明显不足,而现在三四线城市都是给钱不给房,帮助这些人补齐了这些人的短板。
需要注意的是,以上几点很快会难以为继。
首先,资金不会持续不断进入三四线城市,变现难的问题迟早会被他们重视,到那时三四线的房子就是个坑,没有人后继者来填。
其次,一二线城市已经在调整策略,着重解决刚需住房的问题,回乡置业需求也会趋于平淡。
第三,至于给钱不给房,有一个致命弱点,那就是人。就这么点人,一次性都刺激出来了,后面的房子谁来买?须知现在房子卖得好的三四线城市,又在制造新一轮更多更贵的房子。卖给谁?还没进城的农民?
眼下三四线城市购房成本实际上也已经快赶上一二线了。从收入和房子的对比来看,月薪三千块钱的城市,房子过万的不在少数。它们正在重走一二线城市的老路。
笔者老家是安徽的,对安徽的三四线城市也保持了较多的关注。据我的判断,安徽大部分城市的房地产今年以来普遍过热。典型的是芜湖和六安,这两座城市的房子今年和去年相比,翻倍的楼盘非常多。而安庆、阜阳、淮南、黄山也基本上都保持了较高的热度。
安徽的人均收入是比较靠后的,而且增长也相对缓慢,收入以劳务输出为主,80后这一代在外务工的年轻人对子女的教育也更加重视,进城买房的确不少,但明显有被动入市的痕迹。
我所接触的亲朋中,今年买房的人明显比往年要多,这种现象从他们买房的理由中可以看出:有为子女入学的考虑,但更多的是担忧未来买不上房。手里攒了点钱,但预期收入增长有限,举家买房的非常普遍,有的不仅首付要父母掏,甚至月供还是靠长辈。在我看来,在强调居住属性的当下,这些都是不正常的购房行为。
类似这样着急买房的人,未来还有多少?被催熟的三四楼市,未来如何收场?
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