（原标题：调控加码 房企巨头重回“一二线”）

继去年10月全国多地出台对楼市的调控政策后，今年3月，市场调控再加码。多名从业人士认为，“房子是用来住的、不是用来炒的”，已为2017年的房地产调控政策指明了方向：投资投机性需求将受到遏制，长效机制建设有望提速。在此背景下，国内各大房企纷纷发布2016年业绩报告。南都记者梳理了近20家上市房企年报后发现，开发商普遍对房地产市场持审慎态度。

在年报中，万科认为，短期来看市场环境依然复杂，热点城市和三、四线城市持续分化，以及行业自2016年底以来的去杠杆趋势等，都加大了企业经营的不确定性；长远来看，房屋回归居住属性是大势所趋。中海地产也认为，对全球大部分企业来说，2017年仍然面临较大挑战。恒大表示，2017年各房企在土地资源质量、企业并购重组、战略转型、人才储备等多个方面，也会产生激烈争夺。招商蛇口则认为，转型发展是新常态下企业生存的必由之路，行业发展到今天，部分领先城市已经跨入存量时代。

因此，接下来的企业策略显得尤为重要，不过，将重点转移至一、二线城市似乎成为共识。包括深业、华润置业、绿城等多家房企表示，将放弃三、四线城市回归一、二线城市；不过，也有类似碧桂园等房企，选择继续深耕三线以下城市。

2017房企策略1：回归与进入一二线城市成主调

代表房企：深业、中海、华润置地、绿城

2017年，有房企计划将业务范围回归至一、二线城市，而选择退出三、四线城市。“抓住（2016年）上半年的时间窗口，积极推动旗下楼盘销售以及三、四线项目的退出，使本集团在史上最严厉调控之下，仍提前完成全年目标，取得理想业绩。”深业集团认为，2016年房地产市场的回暖为三、四线项目的退出创造了良好条件。

而中海地产2016年3月并购了中信地产后，有了充裕的土地资源。“2016年底，本集团在内地33个城市以及香港和澳门共拥有土地储备约5677万平方米”。在中海地产看来，稳重更重要，这是“将持续密切跟踪土地市场并理智购买土地”的表现，接下来，中海地产或更专注于一、二线城市及港澳地区。

与中海地产相似，华润置地认为，现有的土地储备量已能满足企业未来三至五年的发展需求。数据统计，截至2016年12月31日，华润置地总土地储备面积为4485万平方米，已覆盖全国56个城市。其中，一、二线城市土地储备占比75%.华润置地表示，未来将在保证财务稳健和满足目标资本结构约束条件的前提下，根据业务发展需要，聚焦核心战略城市。

而绿城集团则希望能获取优质地块，进一步抢仓北京、上海、广州、杭州、南京，争取进入深圳、重庆等城市，加持郑州、济南、宁波等地优质项目。绿城集团表示，2017年继续坚持“核心城市、核心地段”战略，一方面继续强化一、二线城市的项目投资，另一方面兼顾三、四线城市的投资，同时严控三、四线城市项目的单个体量。其年报显示，2017年预计可售货源约为871万平方米，其中一、二线城市可售货源约153万平方米，仅占全部可销售商源的17.56%.

在回归一、二线城市的同时，深业集团和中海地产都不约而同地选择了退出三、四线城市。在去年10月，中海地产就将惠州、汕头等三线城市项目出售予联营公司中海宏洋；而深业集团则将位于河源地区的未开发土地（占地面积约62万平方米）回售给当地政府。

此外，世茂房地产表示，将在三、四线城市实行严格的“以销定产”控制开工，将供货重心转向毛利率相对较高、库存去化风险较低的一、二线城市；并加强投资风险控制，将90%新增投资放在一、二线城市，采取果断措施处置三、四线城市的库存。融创中国也透露，多年以来一直聚焦在少数核心一、二线城市发展，2016年进入深圳、广州、佛山等城市，结合在原有城市补充土地储备，完成了一线、环一线及核心城市的全国布局。

2.大举“进城”？有房企反其道行之

代表房企：碧桂园

在其他房企大举“进城”的同时，碧桂园仍认为“能看到三、四城市的优点”。在20 16年报发布会上，碧桂园总裁莫斌表示，中国三线以下城市前景仍不可估量，“前几年很多人说三四五线（城市）不好的时候，我们做得蛮开心。改革开放推动国家发展，中国G D P仍在逐年增加，城镇化和现代化进程持续推进，我相信人民的生活现在好，（未来）还能更好。”

碧桂园年报透露，2016年度内碧桂园合同销售总额3088亿元。按照目标市场来看，有约59%的的国内合同销售贡献来自于一、二线城市的项目，另有41%来自于三、四线城市。

数据显示，截至2016年底未售部分的土地储备情况，碧桂园合计拥有项目总数728个，其中中国国内722个，位于中国的28个省（自治区、直辖市）的185个地级市，总计覆盖456个区（县），目标市场为三、四线城市的项目预计可供货4836亿元，总供货量超过万亿。

此外，在2017年，碧桂园还提出了“卫星城与三、四线之王，一、二线城区挑战者”的战略定位。即在三、四线城市定位趋高，聚焦高净值人群，专注改善型需求；在目标市场为一、二线的卫星城市捕捉外溢需求，兼具一、二线城市的高溢价和三、四线城市的高周转，同时参与并巩固位于一、二线城市的项目布局。

不过，据了解，碧桂园自20 14年就逐步开始土地投资的战略调整，加大在一、二线城市及其周边核心城市的投入。

3.玩转型：投资邮轮搞金融发展文化旅游

代表房企：招商蛇口、万科、恒大

招商蛇口认为，转型发展是新常态下企业生存的必由之路。行业发展到今天，部分领先城市已经跨入存量时代。一旦城市化进程基本完成，核心城市将普遍进入存量时代。“公司只有趁增量业务尚在成长期的机会窗口，尽快转型为综合开发与运营服务商，开发与持有相结合、运营与资产管理相结合。”

因此，在招商蛇口看来，产业园区是各方参与者共荣共赢的平台，打造互利的园区生态圈，打通平台的各环节是园区可持续盈利的重点。轻资产化、规模化运营是产业地产未来发展的主要方向。然而现有的传统园区数量较多且同质化严重，转型升级也迫在眉睫。

此外，招商蛇口表示，力争在2017年通过适当方式组建自有的邮轮船队。我国邮轮经济方兴未艾，而随着更多邮轮港口的建成启用，市场供应将大幅增加，消费者的选择更加多样，市场竞争也将更加激烈。

不过，在万科看来，以在城市实现定居的实际城镇化率衡量，中国还有超过二十个百分点的城镇化空间。随着新型城镇化战略的实施，近两亿农村新生代人口将摆脱上一辈“候鸟式迁徙”的状态，成为永久市民。这些新市民绝大部分将集中在就业机会较多的发达城市圈。因此在人口流入地，住房短缺的现象短期内并不会消失。因此，“轨道+物业”的开发模式将会成为热点。

恒大则表示，目前已完成地产、金融、健康、文化旅游四大产业布局及“房地产业”向“房地产+服务业”的转型，房地产业务开始由“规模型”向“规模+效益型”转变。

4.大手笔出手，也有房企忙于拍地

代表房企：龙光地产、恒大

“1 0 2 3 8万平方米”、“新获取项目213个”、“109个城市”，光看到这些数字就为之震惊，恒大年报显示，目前手上持有土地面积2.29亿平方米，几近三大龙头房企之和，而其中还不包括其持有的旧改项目。

2016年，恒大拿下多个一、二线城市及经济发达的地级市项目，全年新购项目土地储备10238万平方米，新获取项目213个，并就现有22个项目进一步收购周边土地。在新购项目中，一线城市项目11个，二线城市项目116个，一、二线城市新增项目数量占比为59 .6%；主要位于广州、北京、上海等109个城市。

不过，恒大表示，2017年将以进取态度及审慎、务实策略获取优质项目，区位布局仍旧以一、二线城市及经济发达的地级城市为主；同时进一步加强收购兼并、合作开发等低成本、高效率的项目获取方式。

同样，忙于拍地的房企还有龙光地产。“在布局上重点考虑区域产业发展、人口净流入趋势以及供求关系等关键因素，深耕深圳及受其带动的珠三角都市圈，特别是珠海、佛山及中山等具备庞大发展潜力的城市”，龙光地产表示。

2016年，龙光地产通过公开市场“招拍挂”形式成功获取共五幅土地，其中包括重点城市深圳以及珠海地区，持续补充优质的土地资源。未来，龙光地产将在珠三角区域持续物色土地。

目前，龙光地产在深圳、珠三角等地已参与多个城市更新项目的前期工作，中长期为公司提供充足且具有成本优势的土地供应。年报数据显示，截至2016年底，土地储备的总建筑面积为1409万平方米，预期足够满足集团未来最少五至六年的开发需求；其中深圳的土地储备占本集团总土地储备约40%.

此外，龙光地产在2017年初联同合景泰富地产控股有限公司成功在港投得鸭脷洲利南道大型住宅地皮，同时，将继续关注港澳地区和境外适宜投资发展的区域，继续物色优质的海外市场资产。

机构看市

中指院：一线城市或整体降温，三四线城市博弈中继续分化

一线城市竞争激烈，是显而易见的。而由房谱网提供的数据显示，2016年，包括东莞、惠州在内的深圳周边城市土地供应量均高于深圳，其中惠州达282宗、东莞则有82宗；而深圳仅供应28宗土地。中国指数研究院（简称“中指院”）认为，今年一季度，一、二线城市及其周边三、四线城市土地市场关注度高。其中，一线城市住宅用地成交楼面均价环比涨幅在各线城市中最大；三、四线城市楼面均价1878元/平方米，环比上涨8 .8%，同比上涨49.7%.

中指院表示，2017年一季度，地方政府加大推地力度，加上企业补仓意愿的提高，住宅用地成交量价呈现上行态势，但部分城市住宅用地成交量已接近或超过去年全年的半数，在地价高涨的背景下，未来存在新一轮库存积压风险。

中指院分析，未来在政策干预和市场力量的共同作用下，一线城市有望得到整体降温，二线热点城市在调控进一步升级后部分非理性需求将加速离场，三、四线城市则将在去库存和控风险的政策博弈中继续分化。而房地产市场内外部环境的持续变化，对于房企来讲，是挑战也是机遇。

专家观点

资深房地产投资专家陈庆斌：房地产企业求稳，转型是大趋势

许多房企在年报中预测了2017年的政策和市场大环境，也表明了2017年的计划。每个房企都是根据大形势，做出符合自己发展的选择。当前形势下，许多企业开始求“稳”，或者寻求多元化发展战略，这也是整个行业重新调整的一种模式。

目前开发成本高企，政策调控给房地产的销售环节、交易环节带来更多的不确定性，整个行业也在寻求调整。无论哪一种应对措施，目的都是为了分散投资风险，保持现金流的稳健。可以发现，他们所有的措施，都是在从原来传统的房地产开发模式，转向房地产综合经营模式，“鸡蛋不能放在一个篮子里”，要把资源分配到长期收益的物业上。

就目前来看，虽然长期的持有型经营，还存在一些问题，譬如租赁市场的不确定性、此种开发模式会加大管理成本，以及这种模式缺乏成熟经验。但国内已经有房企在做了，譬如万达、万科、华夏幸福，万达已经不以房地产公司而是以商业经营来定位自己，华夏幸福也在走专业化的道路，走工业区开发模式。这是早就开始转型的一批企业。从国外的开发经验来说，持有经营肯定是一个方向。

另外，也不乏有房企将触手从三、四线城市收回，重点放到一、二线城市，这其实是新一轮经济周期开始的标志。在上一轮经济周期里，房企看到三、四线城市的需求，纷纷布局。但是三、四线城市需求是有限的。现在新一轮经济周期开始，肯定是会回归一、二线城市的。

多年前，我们就提出了建“卫星城”为热点城市分流，但事实上卫星城并没有建起来。它受到地域、人口类型和结构、政府保护主义、城乡差别等等的影响。即使热点城市过饱和，房企、人、产业还是会往热点城市走，毕竟市场、商业、产业、政府机构，甚至信息都集中在一、二线城市。

中国指数研究院深圳分院研究总监程玉：地价走高政策调控，企业应警惕运营风险

2017年房企销售目标稳中走高，多以深耕现有城市为主，并聚焦城市经济圈。截至3月，超过10家品牌房企公布了2017年销售目标，部分房企的销售目标较2016年增长超30%，恒大、万科和碧桂园等龙头房企销售目标增速在20%-30%之间。

千亿房企数量继续扩大，行业竞争依然激烈。计划拿地方面，部分品牌企业拿地金额预期攀升，明显高于去年及近四年来均值，城市布局多以巩固现有城市为主，同时聚焦长三角、环渤海、珠三角等城市群发展。

另外，热点城市“存货”不足，企业积极拿地。2016年以来在全国房地产市场销售面积大幅增长的背景下，企业现有存量减少，特别是热点城市，存量明显不足，企业拿地补仓意愿高。今年一季度，20家品牌房企累计拿地4022万平方米（按规划建筑面积计算）同比增长39 .7%；累计拿地金额为2452亿元，同比增长113.0%.从拿地结构来看，品牌房企一、二线城市拿地占比超7成，其中二线城市拿地占比52%.

整体来看，多数企业对2017年业绩预期较好，且一季度业绩大幅提升。在政策引导下，多数城市土地推出量明显增加，房企拿地积极，深化布局城市圈。但值得注意的是，地价走高、政策调控等因素将对企业现金流产生一定影响，企业应警惕运营风险。建议房企合理控制拿地节奏，正确把握获取地块的时机和方式至关重要。

(南方都市报)

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