随着城市发展，传统买地卖房已难以为继，以资源整合为基础的城市运营，成为开发商谋求战略升级、拓展新增长的方向。积极而健康的转型，使得地产企业不但能在房地产领域践行责任，还在文化旅游、金融、产业园等诸多领域，为城市发展、城镇化建设助力，并找到楼市下半场的“蓝海”。

转型城市运营

随着房企转型的深入，包括万科、碧桂园、龙湖等企业都提出了向城市运营服务商转型的方向。房企的发展模式、经营思路、组织结构和企业文化，都面临更深层次的变革。

万达的第四次转型比以往更彻底更深远，其“中国生活消费综合性平台提供者”的定位也越来越清晰。万达试图通过O2O平台，将旗下商业地产、高级酒店、文化旅游、院线、儿童产业和连锁百货等业务全方位串接起来，形成真正的消费闭环。

大健康和养老产业，更是体现了房企践行社会责任。目前已有包括万科、万达、恒大等数十家房企发力大健康板块及养老产业，涉及养老院、护理康复中心、医药、医院投资、医疗健康综合体等多个领域。

抢夺PPP项目，导入产业资源

诸多转型领域中，大型房企争相抢夺PPP项目。PPP项目，即政府与私人组织之间，为了合作建设城市基础设施项目，包括市政工程、交通运输、城镇综合开发、旅游、生态建设和环境保护等。

绿地集团、中铁建、葛洲坝等房企，正在积极推进PPP领域的深入探索和创新。如“轨道＋物业”模式，深圳地铁集团与万科的组合，通过强强联合、优势互补，有望成为PPP模式的建设标杆。此外，绿地的老本行旧城改造也是PPP模式的重点区域。

目前，特色小镇更是房企抢滩的ppp模式标杆，碧桂园、华夏幸福、绿城等多家房企都在主攻特色小镇，甚至美好置业、南山控股、云南旅游等中小型上市公司也披露了涉足小镇建设的计划。

房企转型城市综合开发并不容易，不但要通过导入产业资源，推进产城融合，还需要整合酒店、医疗、教育、养老等配套。随着房企转型探索的展开，尚未完善的机制、同质化严重、路径单一、缺乏创新等问题，是地产开发商普遍面临的“转型烦恼”。

一些实力房企十分注重产业资源整合，如万达特别突出文化旅游产业优势，万达文化旅游城已经在国内落地多个项目，华夏幸福则突出产业园优势，中国金茂将重点发展大健康、大文化、大科技三大产业方向。

尤其是产业小镇必须首先要导入产业，开发商是否具备丰富的产业资源和管理运营能力是项目成败的关键。万科集团高级副总裁刘肖此前就表示，能否满足产业服务和居住生活服务的需求，能否使二者互相协同，这是开发运营小镇最大的难点。

打造金融引擎

城市运营项目打包上市、证券化是未来方向。尤其是PPP项目，在当前房企融资不断收紧、资金链承压较重的情况下，即便是有政府大力支持和参与，想要落实起来也要面临很大的困境。

克而瑞分析师沈晓玲建议，对于资金来源，可采取政府专设融资平台、民间银行专设基金支持的方式。目前有专项债券牵手民间银行专设PPP专项基金，参与此类项目的有平安银行、中信银行、招商银行等等。如中信汕头滨海新城项目，除政府引导开发权之外，中信也设立了运营基金。

目前，多数品牌房企开始打造金融引擎，通过资产证券化、私募基金、股权众筹等多种渠道资本运作创新，丰富投融资渠道。向金融方向转型也是诸多房企的共同选择，包括万达、恒大、泰禾等多家房企已经成立了金控平台。

有数据

财政部数据显示，截至2016年底，已经签约落地了1351个ppp项目，总投资达到2.2万亿元。

2016年，国家住建部等三部委联合发文明确到2020年全国将培育创建1000个特色小镇。

在转型过程中，多家房企提出万亿计划。万科提出“万亿市值”计划，转型城市配套服务商；恒大计划到2020年，集团总资产将超3万亿。

华夏幸福

布局产业新城

作为先行者的华夏幸福发力凶猛，其将产业小镇与产业园区作为集团两大业务发展线。截至2016年12月底，华夏幸福的产业新城和产业小镇已布局于全球范围内的60余个区域。

产业新城运营已经给华夏幸福创造了良好的利润。数据显示，2016年，华夏幸福共实现销售额1203.25亿元，同比去年大幅上涨66%。

未来，华夏幸福持续深耕京津冀、长三角、珠三角等热点区域，构建全面环绕国内外一线核心城市的战略布局。华夏幸福还提出，未来将在这三大区域的大城市、核心城市的内部以及周边布局百座特色小镇。

万科

多元化尝试

自万科提出转型“城市配套服务商”后，万科各区域公司先后提出“八爪鱼战略”、“热带雨林”体系以及“6+X”转型等战略。万科提出，10年之后半壁江山来自于新业务，这是万科转型的终极目标。

万科转型的业态涵盖商业、物流、产业办公、拓展养老、度假和教育等业务。作为一家有责任感的房企，万科十分重视养老产业，在医院及养老公寓上展开了积极探索。在长三角，万科随园养老业务更是开展得轰轰烈烈。

通过深度介入“轨道+物业”的创新模式，万科还可极大拓展未来获取土地储备的渠道，加快向“城市配套服务商”转型，推动产品和业务升级。

中粮地产

聚焦城市综合体

作为地产央企，中粮地产的版图从深圳逐步进入京沪穗等一线城市，以及天津、成都等有潜力的二线城市，主要业务涵盖了住宅地产、工业地产和部分自持物业的经营。

在业务转型上，中粮地产的业务重点转向中档、高档住宅的开发销售，服务式公寓开发经营等，并在现有的工业地产基础上进行发展产业园等业务。

中粮地产不但打造了知名品牌大悦城，还开拓了新的商业地产品牌祥云小镇。祥云小镇更加强调生活体验，引入了诸多体验式业态，打造“城市微度假”生活方式。

中粮地产拥有二十多年的产业园区运营经验，在深圳持有产业园区总占地约90万平方米。

新京报记者龚小锋

（下转特09版）